Tobben met Koopgarant

Een huis met Koopgarant leek zo aantrekkelijk, maar sommige kopers zitten na verkoop diep in de schulden. Ze stappen naar de rechter.

Wapenveld. Op de eettafel ligt een glanzende brochure van chique woontorens in Apeldoorn. Veel ramen, gevels met latten bekleed. Kopen… nu of nooit!, lokt de begeleidende folder. In 2010 zette Robert van de Pol (31 jaar) de stap. Hij kocht één van de appartementen en ging er wonen met zijn vriendin Marieke Oosterveen (29 jaar).

Bij de ondertekening van de koopakte sprak de notaris geruststellend over ‘een veilige constructie’, herinneren zij zich. Er was sprake van Nationale Hypotheekgarantie, een starterslening en Koopgarant, een regeling die voorziet in een korting bij aankoop en een terugkoopplicht voor de verkoper, meestal een woningcorporatie, waarbij verkoper en koper winst of verlies delen.

Maar die ‘veilige constructie’ pakte anders uit.

Zes jaar later zitten de twee - zij leerkracht, hij restauratieadviseur - na verkoop van de woning met een restschuld van 55.500 euro. Het stel, dat in april een baby verwacht, woont tijdelijk bij Van de Pols moeder in het Gelderse Wapenveld. ,,Dit is de beste manier om zo snel mogelijk van onze schuld af te komen’’, zegt Van de Pol. Twee tot drie jaar moeten ze financieel afzien. Niet of nauwelijks uit eten, niet op vakantie. Elke maand zo veel mogelijk aflossen. ,,En dan kunnen we weer iets opbouwen.’’ Een eigen huis met tuin, liefst.

Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement - zonder de investeringen in de afbouw - flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.

Achteraf hebben de twee twijfels over de juistheid van de waardebepaling bij aankoop door de taxateur van de verkoper, woningcorporatie De Goede Woning uit Apeldoorn. De prijs is veel te hoog ingeschat, stellen ze. Ook al ging het jarenlang slecht op de woningmarkt, een waardedaling van 45 procent tussen 2010 en 2016 is niet reëel, vinden zij. ,,Maar De Goede Woning zei: ‘Contract is contract’.’’

Van de Pol en Oosterveen zijn niet de enige kopers met slechte ervaringen met Koopgarant, een regeling die sinds 2004 bestaat, bedoeld om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en mensen met lagere inkomens, en die corporaties de kans biedt huizen weer terug in bezit te krijgen.

In Apeldoorn kreeg de recent opgerichte Stichting Koopgarantschade De Goede Woning in hoog tempo meer dan negentig/honderd leden. Bij advocaat Peter den Boef uit Houten hebben zich de afgelopen maanden tientallen kopers met klachten gemeld, afkomstig uit het hele land. De stapel dossiers groeit snel sinds het televisieprogramma De Monitor in enkele uitzendingen de uitwerking van Koopgarantregeling aan de kaak stelde.

Advocaat Den Boef stuitte op een wirwar aan regelingen en ,,contracten die je na tien keer lezen nog niet snapt. Het is een ondoorzichtig geheel. Dat een jongere van 23 met een restschuld van 60.000 euro komt te zitten, kan nooit de bedoeling zijn geweest van de regeling’’, zegt hij.

Er lijkt sprake van te hoge taxaties bij aankoop en te lage bij terugkoop, meent Den Boef, die restschulden tot 90.000 euro voorbij zag komen. Gedupeerden zelf twijfelen over de onafhankelijkheid van taxateurs, die hun werk doen in opdracht van de woningcorporaties. De advocaat kent voorbeelden van corporaties die teruggekochte woningen met winst van de hand hebben gedaan. ,,Dat roept vragen op.’’

Het vorig  jaar opgerichte Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is inmiddels een onderzoek begonnen naar de handelwijze van taxateurs bij Koopgarant. Hebben zij zich wel aan de regels gehouden?

Ook de korting (twintig tot 25 procent) bij aankoop leidt tot misverstanden, heeft Den Boef gemerkt. ,,De korting blijkt geen korting te zijn, maar wordt bij terugkoop verrekend. Zo is het eerder een renteloze lening.’’

Op aanwijzing van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de Stichting OpMaat, ‘marktleider’ in de verstrekken van licenties voor Koopgarantregelingen, begin dit jaar de informatie hierover ‘verduidelijkt’. De ACM-woordvoerder: ,,Het woord korting wekt verwarring. Je kunt erdoor op het verkeerde been worden gezet. In het consumentenrecht is een korting iets wat je niet terug hoeft te betalen.’’

Den Boef bereidt meerdere juridische procedures voor. Voor vier tot vijf ‘krepeergevallen’, waaronder Van de Pol, wil hij op korte termijn per regio en dus aan meerdere rechtbanken vragen deskundigen te benoemen/heeft hij gevraagd die zich buigen over de taxaties en de kortingen. In een tiental zaken heeft hij corporaties aansprakelijk gesteld voor de schade.

,,Het beeld ontstaat dat sommige corporaties de maatschappelijke regeling gebruiken om er zélf beter van te worden’’, schrijft de Vereniging Eigen Huis in een brief aan minister Stef Blok (VVD, Wonen), waarin Blok wordt verzocht een onderzoek in te stellen naar de omvang van de problemen. Dat onderzoek komt er voorlopig niet, antwoordde Blok donderdag (12 januari). ,,Ik constateer dat er reeds een aantal verbeteringen in het taxatieproces en de voorlichting is doorgevoerd.’’

De Stichting OpMaat heeft alle corporaties die licenties hebben, gevraagd uit te zoeken of er fouten zijn gemaakt met (oude) taxaties en die te verhelpen. Woningcorporatie Woonmensen, ook uit Apeldoorn, heeft na klachten ontdekt dat er soms te oude, voor kopers ongunstige, taxatierapporten zijn gebruikt bij de bepaling van de waarde, of dat die waarde is vastgesteld op basis van prijslijsten, en niet op basis van een taxatie. Woonmensen is bezig dat te herstellen.

Over de onvrede over de regeling zegt interim-directeur Hans van Harten van OpMaat: ,,Ook mensen met een gewone koopwoning hebben in de dalende markt met restschulden te maken gekregen. Koopgarant heeft het voordeel dat er gegarandeerd een koper is, die deelt in het verlies of de winst. Als er problemen zijn, moeten mensen zich wenden tot de corporatie.’’

De Goede Woning en Woonmensen bieden om verschillende redenen al enkele jaren geen woningen meer aan met Koopgarant. Of Koopgarant nog toekomst heeft? Van Harten denkt van wel. ,,De regeling is heel geschikt voor mensen die te rijk zijn voor een sociale huurwoning en te arm voor een koophuis. Het kan zijn dat de regeling, zeker in regio’s met hogere huizenprijzen als Amsterdam en Utrecht, weer meer relevantie krijgt. Alleen dan kunnen verpleegsters en agenten er nog een huis kopen.’’ \

De Goede Woning wil niet op individuele zaken ingaan, en dus ook niet op die Van de Pol. De corporatie, inmiddels aansprakelijk gesteld voor de schade door 38 Koopgarantkopers, betreurt de twijfels over de taxaties. ,,Wij werken met gekwalificeerde taxateurs en zien geen reden hun werk in twijfel te trekken.’’ De Goede Woning heeft sinds 2008 500 woningen met Koopgarant aangeboden.

De Stichting OpMaat die licenties voor de Koopgarantregeling aan 170 woningcorporaties heeft verkocht, stelt dat er op dit moment 35.000 Koopgarantwoningen zijn. Voor naar schatting nog eens vijfduizend woningen geldt een vergelijkbare regeling.
Sinds 2004 zijn in Nederland zo’n 50.000 woningen verkocht met een (soort van) Koopgarantregeling, is de schatting van OpMaat. Behalve Koopgarant is er bijvoorbeeld ook Slimmer Kopen.

Corporaties betalen voor een licentie eenmalig 15.000 euro. Daarnaast betalen ze jaarlijks een abonnement dat afhankelijk van de hoeveelheid woningen tussen de 1300 en 6500 euro per jaar kost.

De regeling biedt corporaties en ontwikkelaars de mogelijkheid kopers ‘korting’ te geven bij de aankoop van de woning, die (onafhankelijk) wordt getaxeerd in opdracht van de verkoper. Als de koper de woning wil verkopen, moet hij de woning aanbieden aan de corporatie of ontwikkelaar die de woning heeft verkocht. Die heeft de plicht het huis terug te kopen, opnieuw op basis van een door de corporatie of ontwikkelaar aan te zoeken taxateur. Koper en verkoper delen de winst of het verlies. De waardevermeerdering door verbeteringen - iets anders dan de kosten van een verbouwing - hoeft de bewoner niet te delen.

Bij een geschil over de prijs schakelen de corporatie en de koper/verkoper een taxateur in. Die twee taxateurs bepalen samen wie de derde taxateur wordt. De drie taxateurs stellen dan samen (bindend) de waarde vast

Per 1 februari wil OpMaat dat verkopende Koopgaranteigenaren een taxateur kunnen kiezen uit drie taxateurs die door de woningcorporatie worden aangedragen en betaald. Ze mogen ook op eigen kosten een eigen taxateur meenemen.
 
 
 
 

Downloads
Download hier artikel nrc.next